RELAZIONE DI REGOLARITA’ EDILIZIA (R.R.E.)
Nel momento in cui ci si appresta stipulare un atto avente per oggetto un fabbricato, è molto importante verificarne attentamente la regolarità edilizia, specie se si considera che il “normale cliente” è in genere all’oscuro delle principali problematiche in materia urbanistica.
Il soggetto che in qualche modo negozia un fabbricato per atto fra vivi (vendita, acquisto, permuta, divisione, donazione, conferimento ecc.) dev’essere consapevole che le disposizioni di legge attualmente in vigore prevedono che all’interno dell’atto siano obbligatoriamente indicati gli estremi del titolo abilitativo edilizio in forza del quale l’edificio è stato realizzato (o condonato), ma non prevedono un controllo di regolarità sostanziale da parte di un tecnico.
Queste dichiarazioni obbligatorie, richieste per impedire la circolazione dei fabbricati privi di un qualsiasi titolo abilitativo edilizio (i fabbricati “completamente abusivi”), non sono tuttavia sufficienti per garantire la regolarità edilizia del fabbricato stesso (in parole semplici, non sono sufficienti per assicurare che il fabbricato sia stato realizzato secondo il progetto approvato dalla pubblica amministrazione), in quanto non consentono di escludere che la costruzione posa essere affetta da vari tipi di abusi, più o meno gravi.
Il primo suggerimento è quello di incaricare un professionista tecnico di propria fiducia (architetto, geometra, ingegnere) affinchè provveda ad eseguire tutte le verifiche necessarie sulla regolarità edilizia del fabbricato e riassuma i risultati delle proprie ricerche in un’apposita relazione tecnica (denominata Relazione di Regolarità Edilizia – R.R.E.) che potrà essere allegata all’atto o inserita nel fascicolo d’atto conservato dal Notaio.
La R.R.E. rappresenta una tutela opzionale, ma estremamente utile soprattutto se tenuta in considerazione fin dall’inizio delle trattative: il soggetto che si appresta ad affrontare un’operazione immobiliare, che molte volte rappresenta il primo e l’unico acquisto nel corso di una vita e normalmente sostiene un costo elevato, è giusto che sia messo in condizione di conoscere la reale situazione del bene immobile e di modulare le garanzie in base alle proprie esigenze e possibilità.
Infatti potrebbe verificarsi il caso in cui la R.R.E. evidenzi degli abusi sanabili ma con notevoli oneri (progetti, sanzioni amministrative, eventuali lavori edili ecc.) o addirittura accerti l’esistenza di abusi non sanabili che potrebbero inficiare la commerciabilità del fabbricato (magari perché commessi su fabbricati posti in zone soggette a vincoli particolari).
Viceversa, qualora emergessero delle difformità edilizie cosiddette “minori” o “secondarie”, tali quindi da non incidere sulla commerciabilità bene, sarà il notaio che, indagando e interpretando la volontà delle Parti, potrà indicare l’assetto contrattuale più idoneo.
In conclusione i contraenti, che sono al centro dell’attenzione e della tutela del notaio (e non importa che si tratti di venditore, acquirente, donante, donatario, condividente, permutante ecc.), dopo essere stati informati che esiste il problema della regolarità edilizia devono ritenersi assolutamente liberi di assumere la decisione che meglio ritengono opportuna e precisamente:
– potranno affidarsi semplicemente alla tutela prevista dalle citate disposizioni di legge, vale a dire accontentarsi che all’interno del contratto siano indicati gli estremi del titolo abilitativo edilizio dichiarati dal cedente;
– potranno ritenere opportuno controllare la regolarità edilizia del fabbricato e quindi contattare un tecnico di propria fiducia per la redazione della R.R.E. che sarà allegata all’atto o inserita nel fascicolo d’atto conservato dal Notaio.
Per facilitare i propri clienti nella gestione di questa fase della contrattazione immobiliare, limitando al massimo l’incidenza dei costi, lo Studio mette a disposizione uno schema di R.R.E. utilizzabile allo scopo, ovvero la possibilità di avvalersi di tecnici iscritti al Albi professionali disposti a curare la redazione della R.R.E. a costi particolarmente contenuti.