Novità sulla disciplina delle plusvalenze risultanti dalle cessioni di immobili interessati da interventi Superbonus e della variazione dello stato dei beni
La legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), ha introdotto, tra l’altro:
– una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, che riguarda le cessioni d’immobili che sono stati oggetto d’interventi agevolati rientranti nella fattispecie del cosiddetto Superbonus;
– misure in materia di variazione dello stato dei beni (articolo 1, commi 86 e 87, della legge di bilancio 2024).
La plusvalenza che origina dalla nuova fattispecie è realizzata, fatte salve le esclusioni, a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto degli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio, che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.
Ai fini dell’individuazione dei beni potenzialmente idonei a generare la plusvalenza in sede di cessione, rilevano tutte le tipologie d’immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati, indipendentemente dalla circostanza che siano stati effettuati sull’immobile dal proprietario «cedente» oppure dagli «altri aventi diritto» alla detrazione (a titolo di esempio, il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.).
Non fa alcun riferimento né alle diverse percentuali di detrazione potenzialmente spettanti ed è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.
In sintesi, la plusvalenza disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR riguarda la prima cessione d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato.
Per espressa previsione normativa, sono escluse dall’ambito applicativo della lettera b-bis) le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili «acquisiti per successione» e di quelli «che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo».
Il termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus, quindi, sono imponibili le plusvalenze risultanti dalla cessione d’immobili oggetto d’interventi agevolati, ai sensi dell’articolo 119 del decreto Rilancio, che si siano conclusi da non più di dieci anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene.
Il comma 86 prevede, in particolare, che l’Agenzia delle entrate, sulla base di apposite liste selettive, elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie d’interoperabilità e analisi delle banche dati, verifichi se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, in relazione alle unità immobiliari oggetto dei menzionati incentivi, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.
In altri termini l’Agenzia delle Entrate ha un potere di verifica funzionale a indurre il contribuente all’adempimento degli obblighi di comunicazione laddove non eseguiti o non eseguiti correttamente e, quindi, ad aggiornare eventualmente la rendita catastale negli atti del catasto dei fabbricati.
Leggi qui la circolare n.13/E del 13 giugno 2024