NOVITÀ IN MATERIA DI PLUSVALENZE IMMOBILIARI
La Legge di bilancio 2024 individua una nuova fattispecie di plusvalenza imponibile derivante da cessioni a titolo oneroso di immobili poste in essere dal 1° gennaio 2024: la lettera b-bis) aggiunta al comma 1 dell’articolo 67 del T.U.I.R. disciplina le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto (diversi quindi dal proprietario) abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’art. 119 D.L. n. 34/2020 (cd. Superbonus), conclusi da non più di dieci anni al momento della cessione.
Dunque nel caso di cessione di fabbricati per i quali si sia fruito del cd. Superbonus la plusvalenza imponibile può assumere rilevanza fiscale anche laddove il trasferimento avvenga decorsi i cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione del bene.
Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, se il periodo intercorrente tra l’acquisto, o la costruzione, e la cessione è inferiore a dieci anni, per la maggior parte di questo periodo.
È modificato anche l’articolo 68 T.U.I.R. con riguardo alle modalità di calcolo della plusvalenza in esame, la quale è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’ imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione aumentato dei costi inerenti al bene (la modifica incide con riguardo al computo dei costi inerenti in quanto vengono esclusi o limitati i costi relativi agli interventi che danno diritto al Superbonus nella misura del 110 per cento per i quali il beneficiario abbia esercitata l’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito di cui all’art. 121 D.L. n. 34/2020). Infatti la nuova disposizione distingue due ipotesi ai fini della determinazione di costi inerenti per gli immobili qualora si sia fruito dell’incentivo (non si tiene conto delle spese relative agli interventi agevolati in esame se essi si siano conclusi da non più di cinque anni al momento della cessione, e si tiene conto del 50% di tali spese se gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni al momento della cessione).
La disciplina – come evidenziato anche dai primi commenti apparsi sulla stampa specializzata – presenta diverse difficoltà interpretative anche in considerazione della complessità della casistica che può derivarne (ad esempio, si pensi al caso di interventi sulle parti comuni condominiali, che sembrerebbero compresi secondo la relazione illustrativa al disegno di legge di bilancio, o al caso di interventi che danno diritto al Superbonus nella misura ridotta, inferiore al 110%, al caso in cui non siano state esercitate le opzioni, beneficiando direttamente della detrazione Irpef, ai casi in cui il beneficiario sia soggetto diverso dal cedente, ecc.).
Ai sensi dell’art. 1, comma 65, della legge di bilancio 2024 si tratta di plusvalenze per le quali può essere effettuata l’opzione al notaio per l’applicazione dell’imposta sostitutiva di cui al comma 496 dell’art. 1 l. n. 266/2005.