Dal 17 luglio 2020 è possibile (beninteso, non obbligatorio) allegare ai rogiti di compravendita una dichiarazione asseverata, rilasciata da un tecnico abilitato, attestante l’assenza di violazioni alla disciplina urbanistica ed edilizia, oppure la presenza di tolleranze costruttive.
ATTESTAZIONE DI STATO LEGITTIMO
Gli articoli 9-bis e art. 34-bis, comma 3, del Testo Unico in materia edilizia, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, introdotti nel T.U. per effetto del D.L. 16/07/2020 n. 76, prevedono la figura dell’Attestazione dello “stato legittimo” dei fabbricati.
Si tratta di un istituto che per la prima volta definisce ufficialmente il concetto di “stato legittimo” di un immobile, benchè già conosciuto ed utilizzato nel settore immobiliare per la verifica della regolarità edilizia di edifici oggetto di alienazione (si pensi ad esempio alla più nota R.R.E. Relazione di Regolarità Edilizia) e nella prassi di molti Uffici tecnici comunali, per la verifica della legittimità dell’immobile oggetto di un intervento edilizio.
La dichiarazione asseverata di “stato legittimo” facilita i trasferimenti immobiliari in tutti quei casi in cui vi siano incertezze e/o dubbi circa la regolarità edilizia ed urbanistica del bene negoziato, costituendo il documento al quale l’ordinamento riconosce la funzione di provare lo stato legittimo edilizio ed urbanistico del bene.
Pur trattandosi di un’attestazione non obbligatoria (infatti non è prescritta l’allegazione a pena di nullità o di irricevibilità dell’atto da parte del Notaio) riveste particolare interesse nell’ambito della circolazione immobiliare, perchè consente di documentare la regolarità edilizia di un fabbricato che è oggetto di una contrattazione.
La competenza a rilasciare la dichiarazione asseverata di “stato legittimo” del fabbricato e come vada resa l’attestazione si ricavano indirettamente dalla disposizione dell’art. 34-bis, comma 3, del T.U.:
- competente ad attestare lo stato legittimo di un fabbricato è qualsiasi tecnico abilitato (ossia qualsiasi tecnico abilitato alla predisposizione e presentazione di progetti edilizi ed iscritto ad un Ordine professionale: geometra, ingegnere, architetto);
- nella attestazione di stato legittimo vanno evidenziate anche le tolleranze esecutive di cui all’art. 34-bis, commi 1 e 2, del TU DPR 380/2001 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, che non costituendo, a norma di legge, violazioni edilizie, non escludono, comunque, lo stato legittimo degli immobili;
- l’attestazione può essere resa:
1) o in occasione della presentazione di una nuova pratica edilizia e quindi nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie
2) ovvero, ai fini della commerciabilità dell’edificio, mediante apposita dichiarazione asseverata da allegarsi agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
Non sono richiesti particolari “formalismi” redazionali, riducendosi in realtà in un’attestazione in ordine alla regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato che un tecnico rilascia, sotto la propria responsabilità, evidenziando, eventuali difformità riconducibili alle tolleranze costruttive ed esecutive considerate dall’art. 34-bis, commi 1 e 2, TU DPR 380/2001 e come tali non considerate violazioni edilizie.
L’asseverazione non richiede un giuramento reso innanzi ad un pubblico ufficiale, ma la sola assunzione di responsabilità del tecnico, analogamente a quanto avviene, per esempio, con comunicazione di inizio lavori asseverata (cd. C.I.L.A.).
I primi commentatori hanno affermato che vi sia un vero e proprio diritto dell’acquirente ad ottenere dal venditore la consegna della dichiarazione asseverata di “stato legittimo” del fabbricato, potendosi tale documento ritenere ricompreso tra quelli che a norma dell’art. 1477, comma 2, c.c. il venditore deve consegnare all’acquirente (la dichiarazione asseverata infatti costituisce condizione per poter in futuro procedere a qualsiasi intervento edilizio sul fabbricato che viene negoziato).
Il Notaio quando ne ravvisa i presupposti, informa le parti dell’opportunità di avvalersi della facoltà di cui all’art. 34-bis, comma 3, TU DPR 380/2001 per l’allegazione all’atto della dichiarazione, pur senza rifiutarsi di ricevere un atto in mancanza di essa, non essendovi alcun obbligo di legge al riguardo: l’allegazione all’atto della dichiarazione asseverata di stato legittimo costituisce una facoltà per le parti ed il Notaio vi provvederà solo se richiesto da una di esse (ad esempio dal venditore che abbia interesse a documentare la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile che sta alienando ovvero dall’acquirente che voglia essere garantito).
Ovviamente la dichiarazione di “stato legittimo” dovrà essere consegnata al Notaio delle parti, o da una di esse, non essendo compito del Notaio incaricare o richiederne la predisposizione da parte di un tecnico abilitato.
CERTIFICATO DI STATO LEGITTIMO
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